9月10日，希腊总理刚宣布希腊黄金签证将由25万欧元涨价至50万欧元，而就在9月16日，劳工和社会事务部发布了对政府新住房政策的问答，其中提及希腊黄金签证的涨价日期为2023年1月1日。

01需求暴增

随着2022年上半年后期段需求显著增加，根据房地产经纪公司Tranio的一份报告，与2021年同期相比，增长较快的项目是希腊黄金签证，查询量增加了127%，其次是土耳其（+24%）、马耳他（18%）的黄金护照。在众多优势加持下，希腊黄金签证项目在《2022全球居留计划指数》中名列前茅，排名世界第四。

同时，希腊政府不断出台利好政策：

2020年新规，第三国未成年子女可做主申请人获取希腊永居；房产持有税下降13%，买房移民投资者直接获益；推迟1-2年对房地产征收15%的资本利得税；未来4年对翻新或升级希腊建筑物的支出费用享受40%成本折扣；不再接受海牙POA办理希腊移民，北京，上海大使馆预约办理等接地气利好政策，都会进一步催生希腊 “黄金签证” 的需求量。

02开始涨价

政策原文解释了为什么黄金签证的限额提高到 500,000 欧元？随着房产普遍条件和价格的上涨，迄今为止存在的限制（250,000 欧元）从面向中等收入阶层的租赁市场房产中移除。相关部门表示，引入资金，特别是投资房地产市场是可取的，但对中产阶级的影响是不可取的。 “这就是为什么这个限制被调整到投资者应该瞄准更昂贵的建筑的水平。在任何情况下，都将确保已提交和未决申请的法律确定性，这将被涵盖。这些更改将从2023年1月日开始应用”。

此外，更值得关注的是，发展部在考虑将原来的投资总额25万欧调整为单套房产50万欧以上。也就是说，在之前，投资者可以通过两套甚至更多套房子来获得黄金签证，只要总额超过25万欧即可。

然而，希腊的政策制定者在目前的政策框架中试图规避这种情况，以真正实现政府的目的。新规中，预计将50万欧的投资金额只限制在1套房产上，不可通过组合购买5套10万欧的房子，否则就与政府想要增加市场房地产供应数量的意图背道而驰。

此前，根据希腊移民局公布的数据，从希腊“黄金签证”计划开始实施至2021年12月31日，希腊累计向9610个投资者家庭发放了28767份黄金签证。其中中国申请人最多，共计向6405位中国投资者发放了19412份黄金签证(包含其家庭成员)，在所有申请人占比高达67.5%。

03政策解读

不追溯过往，保留窗口期在这个基本原则的指导下，首先确认的是，新的法规不具有追溯性，也就是过往已经购买房产或拿到居留的投资者不受新法规的影响；其次，在新的法规生效之前，所有提交居留许可申请的投资者仍然将按照旧的规定限额进行，也就是25万欧元购房获得黄金签证。

但值得注意的是缓冲期只有3个月，尚未开始办理的投资人，很有可能时间是不够的。比如POA、公证、开立银行账户、准备资金、房产在土地局完成过户等等，还有圣诞假期、换护照困难等因素，这些环节目前3个月或再多一两个月，都可能是做不完的。既然提到审理中和已提交的是纳入接受范围的，那就要投资人更配合付款和选择能够马上过户的房产，以便赶在变政前递交申请。在立法落地之前，市场信息会非常混乱动荡。我们认为，还需要静待立法落地，我们也会密切关注。

04希腊移民优势

移民希腊，将拥有欧洲多国身份优势，并在教育、福利、生活等多个方面带来巨大的便利和提升。

畅游欧洲

希腊是申根成员国和欧盟成员国，移民希腊取得身份后，可以免签畅游26个申根国家，可谓是自由通行欧洲。此外，希腊护照可以免签/落地签全球185个国家和地区，通行能力非常强。

接轨国际教育

取得希腊黄金签证的移民者子女，可免费享受当地公立教育服务。

希腊的私立国际学校资源丰富，如圣劳伦斯学院、圣凯瑟琳学校、雅典国际学校、坎皮恩学校、拜伦国际学校、美国社区学校等，提供A-LEVEL、AP、IB等接轨欧美高校的国际课程。

希腊学历获国际认可，孩子可以凭借希腊成绩单申请到其他国家留学，跳板国际名校。

规划子女成为华侨生

选择希腊黄金签证项目，申请人可以一家三代人取得投资者永居身份，后续满足华侨生联考的相关居住要求，孩子即可报名参加华侨生联考。

华侨生联考的优势在于考试难度小、竞争人数少、录取分数线低，孩子拥有更大的机会低门槛升读国内名校。2022年起，希腊雅典一所国际学校还专门为学生提供华侨生联考课程和A-LEVEL国际课程。

移民不移居

希腊黄金签证项目对于申请人没有移民居住要求限制，不会影响申请人国内的生活、事业，轻松实现移民不移居。

享受希腊当地福利

希腊是欧洲典型的高福利国家，还是欧盟中发放养老金最慷慨的国家之一，社会福利制度完善。取得希腊黄金签证，可以享受相应的教育、医疗、养老等社会福利。

享受希腊移民带来的投资回报

在房地产行业，希腊被认为是海外购房最热的国家之一。在通货膨胀时代，越来越多的投资者希望他们的资产能够存储在最有潜力的增值行业。

希腊投资者逐年增加。2022年第一季度，收到外国投资额为3.74亿欧元，去年同期流入希腊房地产行业的投资额为2.14亿元，增长了74.8%。

根据2022年第二季度的SPI（Spitogatos房产指数）数据，整个阿提卡区域的平均销售价格同比增长了7.6%。在今年第一季度，相应的平均价格增幅为7.3%。

05全球收紧移民政策不断收紧

2022开年至今，许多国家相继宣布关停移民项目，亦或是选择提高移民门槛，总体移民政策向更严谨、更严格的方向发展，当中不乏备受国内申请人青睐的国家。

由此可见，全球收紧移民政策形势已经很明朗了，步步收紧已经是大势所趋。因此对有意拿第二身份的朋友来说，未来可能面临提高金额、提升难度、甚至直接关停的局面，因此最好的办法就是尽快行动早日获取身份，潜在风险才会对个人影响降到最低。

可以想象，即使部分投资移民项目之后重新开放，投资门槛和难度预期想来也将水涨船高。而这一错过，不只是错过了一个身份，更是错过了资产保值增值的机会。因此如果有意向投资、移民，应尽早做好规划。

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